Der Wert einer Immobilie wird durch viele Faktoren bestimmt. Zu den wichtigsten gehören die Zinsen, die Konjunktur, Zustand und Lage der Immobilie aber auch die Nachfrage nach Wohnraum. Während es sehr schwierig ist, die zukünftige Entwicklung der Zinsen oder der Konjunktur vorherzusagen, ist es bei der Nachfrage nach Wohnraum mithilfe der demografischen Entwicklung einfacher. Denn von allen Methoden, Aussagen über die Zukunft zu treffen, bietet die Demografie die exakteste. 

Gemäss aller <a href="https://www.bfs.admin.ch/bfs/de/home/statistiken/bevoelkerung/zukuenftige-entwicklung/schweiz-szenarien.html" target="_blank"> drei Szenarien der Bevölkerungsentwicklung des Bundesamts für Statistik (BFS)</a> nehmen sowohl die Geburtenüberschüsse und die Wanderungssalden, gemessen an der Bevölkerungszahl ab und die Geburtenüberschüsse drehen im Referenzszenario im Jahr 2058 in eine Übersterblichkeit, bzw. bereits 2035 im tiefen Szenario, was zu einem Bevölkerungsrückgang ab 2052 führen würde. 

Die Nachfrage nach Wohnraum wird aber nicht nur durch das Bevölkerungswachstum getrieben, sondern auch durch die Zusammensetzung der Bevölkerung, insbesondere durch die Altersstruktur, den Ausländeranteil und durch die Formen des Zusammenlebens. So bewohnen ältere Personen eher mehr Wohnraum als jüngere, Ausländer leben in eher grösseren Familien und Zuzüger von ausserhalb des Kantons ziehen eher in günstige, verkehrstechnisch gut erschlossene Gemeinden, während Zuzüger innerhalb des Kantons in die schöner gelegenen Gemeinden ziehen, trotz höherer Wohnkosten. 

Mit den [](https://www.bfs.admin.ch/bfs/de/home/statistiken/bevoelkerung/zukuenftige-entwicklung/schweiz-szenarien.html)<a href="https://www.bfs.admin.ch/bfs/de/home/statistiken/bevoelkerung/zukuenftige-entwicklung/schweiz-szenarien.html" target="_blank">Bevölkerungszenarien des BFS</a> und dem Verständnis über die Wohnraumnachfrage nach Altersgruppen und anderen demografischen Merkmalen, kann die Leerwohnungsziffer pro Gemeinde bis 2050 vorausberechnet werden. Gemäss BFS betrug die Leerwohnungsziffer 2020 der Schweiz 1.72%. Ausgehend vom BFS Referenzszenario der Bevölkerungsentwicklung und einer stetigen Bautätigkeit, wird sie in 2030 7% betragen. 

Die Entwicklung der Leerwohnungsziffer in den einzelnen Gemeinden im Kanton Zürich wird getrieben durch die Altersstruktur und durch Zuzüge, bzw. Wegzüge. In Gemeinden mit vielen alten Personen wird die Leerwohnungsziffer stärker steigen, während die Stadt Zürich und die Gemeinden am linken Zürichseeufer jünger sind und eine höhere Zuwanderung aus dem Ausland erfahren, weshalb dort die Leerwohnungsziffern tief bleiben.

![](/lwz_zürich.png "Leerwohnungsziffer Kanton Zürich 2030")

Dabei beschreibt die Leerwohnungsziffer die prognostizierte Nachfrage nach Wohnraum im Vergleich zu anderen Gemeinden, die zu einem Preisdruck führt oder mit einem attraktiveren Angebot an Infrastruktur, Arbeitsplätzen, attraktiven Steuern kompensiert werden muss. Doch Gemeinden dürfen nicht isoliert betrachtet werden und steigender Preisdruck durch erhöhte Leerwohnungsziffern werden auch einen Einfluss auf die Nachbargemeinden haben. Die Granularität der Daten erlaubt nicht nur eine differenzierte Betrachtung der Gemeinden, sondern auch der Wohnungsgrössen. So können die Leerwohnungsziffern von verschiedenen Wohnungsgrössen und deren zukünftige Entwicklungen isoliert betrachtet werden. Gerade für Investoren ist diese Nachfragesicht nach Wohnraum interessant, wenn es darum geht, verschiedene Renditeimmobilien oder Eigenheime miteinander zu vergleichen, bzgl. zu erwartenden Leerständen und Marktentwicklung beim Wiederverkauf. Nicht zuletzt für Banken ist diese Information relevant, bei der Vergabe von Hypotheken. Während es im Immobilienmarkt zahlreiche Tools gibt, um Bewertungen anzustellen, so basieren diese alle auf aktuelle oder vergangenheitsbezogene Daten. Eine Betrachtung der prognostizierten Leerstände aufgrund der Bevölkerungsszenarien des BFS ist neu. Dies soll die bestehenden Tools und Methoden nicht ersetzen, sondern ergänzen.

Link zum <a href="https://www.ziff.re" target="_blank">Tool</a>

Link zum <a href="https://www.demografik.org/Report_Sample.pdf" target="_blank">Beispielreport</a>

Einfluss der Demografie auf die Leerstände

In den nächsten 20 Jahren werden in der Schweiz aufgrund der grossen Babyboomer-Jahrgänge sehr viele Rentner und Senioren dazu kommen. Über die ganze Schweiz betrachtend lässt sich dieser klare Trend feststellen. Jedoch gibt es beträchtliche Unterschiede, wenn einzelne Gemeinden miteinander verglichen werden. Diese Unterschiede werden in der folgenden Grafik aufgezeigt. Abbildung 1 zeigt einen Scatterplot mit den Seniorenquotienten für jede Schweizer Gemeinde im Jahr 2020 auf der x-Achse und im Jahr 2040 auf der y-Achse. Dabei wurden die Gemeinden in unterschiedliche Grössenklassen aufgeteilt. Die schwarz gestrichelte Linie im 45 Grad Winkel zeigt einen gleichbleibenden Quotienten. Die oberhalb liegenden Gemeinden weisen daher einen steigenden Quotienten auf und die darunter liegenden einen sinkenden. Die steilere Linie definiert eine Verdoppelung des Seniorenquotienten: In Gemeinden, die über dieser Linie liegen, ist der Seniorenquotient im Jahr 2040 mehr als doppelt so hoch wie heute. Der Seniorenquotient ist definiert als die über 80-Jährigen dividiert durch die 20-65-Jährigen.

![Seniorenquotient in allen Schweizer Gemeinden im Jahr 2020 und im Jahr 2040. Quelle: BFS und eigene Berechnungen.](/bild_2022-05-09_163535760.png "Seniorenquotient in allen Schweizer Gemeinden im Jahr 2020 und im Jahr 2040")

Es lässt sich bei den allermeisten Gemeinden eine deutliche Vergrösserung des Quotienten feststellen. In 1’410 Gemeinden (65% aller Gemeinden) findet mindestens eine Verdoppelung statt, in 419 Gemeinden (19%) sogar eine Verdreifachung des Seniorenquotienten. Nur in 26 Gemeinden (1%) wird im Jahr 2040 ein tieferer Seniorenquotient erwartet als im Jahr 2020. Tendenziell lässt sich erkennen, dass die Grossstädte eher unter dem Durchschnitt liegen. Jedoch verhalten sich die Gemeinden sehr unterschiedlich. Die einzige Stadt mit über 20'000 Einwohnern, welche 2040 jünger ist als 2020, ist Montreux (hellrot markiert). Eine andere spannende Erkenntnis ist, dass die Tessiner Städte, verglichen mit den anderen Grossstädten, bereits alte Montreux Lugano Zürich Dietikon Uster Bellinzona, Chur, Thun Bevölkerungen aufweisen (Lugano ist in dunkelrot markiert), die aber bis 2040 noch älter wird. Ebenfalls alte Bevölkerungen weisen die Voralpenstädte Thun und Chur auf (sie liegen in der Grafik in hellrot oberhalb von Lugano gemeinsam mit Bellinzona). Die grösste Stadt der Schweiz Zürich (dunkelrot markiert) ist im Jahr 2020 sehr jung. Dies verändert sich auch bis 2040 kaum. Ein interessantes Beispiel sind zwei Gemeinden im Raum Zürich. Diese sind Uster und Dietikon, welche aufgrund ihrer Lage und Bevölkerungsgrösse sehr ähnlich sind. Sie sind beide grosse Vororte von Zürich mit rund 30'000 Einwohnern. Beim Vergleichen der Altersstruktur der beiden Gemeinden wird jedoch augenscheinlich, dass Uster eine deutlich ältere Bevölkerung hat. Zudem lässt sich erkennen, dass der Seniorenquotient von Uster mit 8% im Jahr 2020 noch nicht besonders hoch, steigt jedoch in den 20 Jahren stark auf 15% an. Daraus lässt sich schliessen, dass in Uster aktuell viele Menschen in einem Alter zwischen 65 und 80 leben. In Dietikon hingegen steigt der Seniorenquotient lediglich von 7% auf 9% an. Diese strukturellen Unterschiede der Gemeinden haben auch signifikante Auswirkungen auf prognostizierte Leerwohnungsziffern. Eine Prognose der Leerwohnungsziffer für die Gemeinde Uster auf Basis des «tiefen» Bevölkerungsszenarios beträgt für das Jahr 2040 24.8%, während für die Gemeinde Dietikon 0.0% prognostiziert wird ([](www.ziffre.ch)<a href="https://www.ziff.re" target="_blank">ziffre</a>). Diese beträchtlichen und nicht immer offensichtlichen Unterschiede der einzelnen Gemeinden zeigen die starke Relevanz auf, einzelne Gemeinden separat in ihrer Altersstruktur zu betrachten. Folgender Scatterplot zeigt den Anteil an Personen im Arbeitenden Alter also 20-64-Jährigen an der Gesamtbevölkerung. Die Punkte stellen dabei jeweils eine Schweizer Gemeinde dar und deren Farbe repräsentiert die Grösse der Gemeinde. Die schwarz gestrichelte Linie zeigt den Gleichbleibenden Quotienten auf.

![Anteil der erwerbsfähigen Bevölkerung an der Gesamtbevölkerung in allen Schweizer Gemeinden im Jahr 2020 und im Jahr 2040. Quelle: BFS und eigene Berechnungen.](/scatterarb.jpg "Anteil der erwerbsfähigen Bevölkerung in allen Schweizer Gemeinden im Jahr 2020 und im Jahr 2040.")

Es fällt auf, dass beinahe alle Punkte der Gemeinden unterhalb der schwarzen Linie liegen. Dies zeigt, dass viele Gemeinden 2040 weniger und oftmals sogar deutlich weniger Personen im Arbeitsfähigen Alter haben werden, im Vergleich mit der Gesamtbevölkerung. Daher wird die allgemeine Bevölkerung von immer weniger Menschen abhängig. Diese Beispiele zeigen, dass sich sowohl die Altersstruktur heute als auch deren Veränderung in den kommenden 20 Jahren innerhalb der Schweiz stark unterscheiden. Dabei ist einerseits ein deutlicher Unterschied zwischen ländlichen und städtischen, grossen und kleinen Gemeinden ersichtlich. Dies ist nicht überraschend. Aber auch auf den ersten Blick vergleichbare Gemeinden aus derselben Region – hier illustriert durch Dietikon und Uster – können sich bezüglich ihrer Demografie stark unterscheiden. Dabei kratzt die hier präsentierte Analyse nur an der Oberfläche. Es existieren unzählige weitere solche Beispiele. Um informierte Investitionsentscheidungen am Immobilienmarkt treffen zu können, ist es daher unerlässlich die demografischen Risiken eines Immobilienportfolios und einer Immobilieninvestition zu verstehen und strukturiert zu analysieren. 

Link zu <a href="https://daten.demografik.org/scatter" target="_blank">interaktiven Grafiken</a>

Regionale demografische Unterschiede

The changing of the working age population is shown below from 1950 to 2100. The development of the working age population is sorted by countries and continents relative to each other in a sunburst diagram and in absolute numbers by continent in a bar diagram. 

The data from 1950 to 2020 are actual numbers from the UN and from 2021 to 2100 the numbers are from the UN reference scenario.

![](/sunbarworking-age-20-64-.gif)

The growth of Africa is enormous. In 1950 Africa was even smaller than Europe and North America. But already in the beginning of the new century Africa overtakes those two continents and catches up to Asia at the end of the 21. Century. As already mentioned above, the working age population of the world without Africa starts to decline in 2046. In Europe this decline started more than 30 years earlier in 2013. Already in 2023, the European working age population shrinks by 3 million people per year. This is almost equivalent to the number of Berlins inhabitants. 

In Asia, the working age population declines from 2048 with the highest decline in 2082 and almost 15 million less working age people in one year. North- and South America are in a similar range to Asia in terms of time, but of course the maximum value is significantly lower at 0.7 respectively 1.7 million due to the smaller population. The share of Asia is impressive. Asia will account for more than half of the working population until around 2070. In 1996, India and China alone provided astonishing 40% of the worldwide working age population. Japan is going through a sharp decline, in 1950 Japan is still in third place in terms of the working age population and will slip down to twelfth place by 2100. 

Looking at the world, it is striking that the strong increase in the working population from the 1970s to about the present day was largely driven by the growth of Asia. In the future, however, Africa will be the driving continent in this regard. From about 2080 the global working population begins to stagnate with a first decrease in 2095. 

Our future depends very much on demographic developments. However, the demographic development of the near future can be predicted well. Influences on the labour market can be derived from this, which means that upcoming crises can be better anticipated. The understanding of the influence of demography on economic developments become more and more relevant on the agenda of decision makers. The <a href="https://www.wdaforum.org/" target="_blank">WDA Forum</a> organizes a <a href="https://www.demografik.org/Programm_Gerzensee.pdf" target="_blank">Workshop</a> at which the interactions between demographics and the financial market are shown and the emerging opportunities and risks are analysed.

Working age population around the world

## Ausgangslage

Babyboomer, die heute in Rente gehen, werden in 10 Jahren anfangen, ihr Wohneigentum zu verkaufen. Dies wird mittelfristig zu einem massiven Anstieg des Angebotes auf dem Immobilienmarkt führen. Ob für diese Immobilien eine Nachfrage besteht ist fragwürdig. Demografische Prognosen gehen davon aus, dass die Anzahl Personen im typischen Käuferalter von Immobilien etwa konstant bleiben wird. Die Anzahl über 75-Jähriger in der Schweiz wird sich aber in 20 Jahren fast verdoppeln. Je nach Migrationsentwicklung wird die Schweizer Wohnbevölkerung bereits ab 2048 schrumpfen. 

![Anzahl 40- bis 50-Jähriger und über 75-Jähriger in der Schweiz.](/anzahl-40-bis-50-jähriger-und-über-75-jähriger-in-der-schweiz.png)

## Deutliche regionale Differenzen

Dabei sind verschiedene Regionen der Schweiz äusserst unterschiedlich von diesem Trend betroffen. Klar ist, dass ländliche Regionen eher älter sind und daher schon früher Bevölkerungsrückgänge verzeichnen als urbanere Gebiete. Die Migration innerhalb der Schweiz beschleunigt diese Entwicklung. Dadurch können bereits kleine heutige Unterschiede in der Altersverteilung von zwei Gemeinden zu massiv unterschiedlichen Bevölkerungsentwicklungen führen. Dieses demografische Risiko muss bei der Bewertung von Immobilien berücksichtigt werden.

![](/bevölkerungszahl-pratteln-und-reinach.png)

## Leerstände und das demografische Risiko

Wenn das Immobilienangebot die Immobiliennachfrage übersteigt, wird es vermehrt leerstehende Wohnungen geben. Dieser Trend ist bereits heute zu beobachten. Trotz einer zunehmenden Leerwohnungsziffer wird aber weiterhin gebaut wie in der Vergangenheit. Dies liegt mitunter am aktuellen Tiefzinsumfeld, aber auch an weiterhin steigenden Preisen auf dem Immobilienmarkt; ein Trend, der durch die aktuelle Pandemie verstärkt wird. Je mehr Immobilien leer stehen, desto tiefer wird aber auch die Rendite eines Immobilienportfolios. Dies wird sich über kurz oder lang auch auf die Preise auswirken. 

## Prognose der Leerwohnungsziffer mit [](https://www.ziffre.ch)ziffre

[](https://www.ziffre.ch)<a href="https://www.ziff.re" target="_blank">ziffre</a> hat für jede Gemeinde der Schweiz den demografisch bedingten Bedarf an Wohnungen (sog. Erstwohnungen) berechnet und für die nächsten 30 Jahre prognostiziert. Mit Annahmen zur Entwicklung des Wohnungsangebotes und der Entwicklung des nicht-demografischen Bedarfs an Wohnungen (Ferienwohnungen, Zweitwohnsitze, etc.) lässt sich daraus eine Leerwohnungsziffer für jede Gemeinde prognostizieren. Mit ziffre können Sie auf fundierte Prognosen zugreifen. [](https://www.ziffre.ch)ziffre ermöglicht übersichtliche geografische Visualisierungen, detaillierte Vergleiche zwischen zwei Gemeinden und die Analyse ganzer Immobilienportfolios. 

![](/schema-wohnungsangebot-nachfrage.png)

## Weitere Einflussfaktoren

Hinter [](https://www.ziffre.ch)<a href="https://www.ziff.re" target="_blank">ziffre</a> steht Demografik – das Kompetenzzentrum für Demografie. Dadurch fliesst umfassendes und aktuelles demografisches Fachwissen in die Prognosen ein. Da Prognosen von vielen Faktoren abhängen und sehr spezifisch für jede Gemeinde sind, lassen sich mit [](https://www.ziffre.ch)ziffre die nicht-demografischen Einflussfaktoren der zukünftigen Leerstände frei konfigurieren. Darunter fällt beispielsweise die Entwicklung des Immobilienangebotes oder die steuerliche und touristische Attraktivität einer Gemeinde. 

## [](https://www.ziffre.ch)ziffre – Anwendungen

Vergleich der Nachfrage Mit <a href="https://www.ziff.re" target="_blank">ziffre</a>[](https://www.ziffre.ch) lässt sich die Entwicklung der Leerwohnungsziffer von zwei beliebigen Gemeinden in der Schweiz leicht vergleichen. Die Entwicklung der Nachfrage nach Wohnraum ist eine relevante Grösse bei Investitionsentscheidungen, Bauvorhaben und ermöglicht es die relative Entwicklung der Mieteinnahmen zu vergleichen. 

## Demografische Risiken in Immobilienportfolios

Immobilienportfolios bedürfen einer ständigen Bewirtschaftung und Analyse nach Rendite und Risiko, sowie deren Entwicklung. [](https://www.ziffre.ch)<a href="https://www.ziff.re" target="_blank">ziffre</a> kann hier einen wertvollen Beitrag bei der Prognose des demografischen Risikos für einzelne Immobilien, ein ganzes Portfolio und dessen Entwicklung leisten. 

## Infrastrukturprojekte

[](https://www.ziffre.ch)<a href="https://www.ziff.re" target="_blank">ziffre</a> kann auf Gemeindeebene Prognosen für die Entwicklung der Altersgruppen machen und somit den Bedarf an Infrastruktur antizipieren, sowie Szenarien erstellen, basierend auf verschiedenen Annahmen der Einflussfaktoren. 

## Beratungsprojekte

Basierend auf der demografischen Entwicklung, berät [](https://www.ziffre.ch)<a href="https://www.ziff.re" target="_blank">ziffre</a> Organisationen bei der Wahl des richtigen Standorts bezüglich Kunden, Mitarbeitern und Entwicklung der Infrastruktur, anhand eines Demografie Assessments. 

## Studien

Um die Auswirkungen des demografischen Wandels auf den Immobilienmarkt, die Nachfrage nach Infrastruktur in Makro- und Mikrolagen zu analysieren, erstellt [](https://www.ziffre.ch)<a href="https://www.ziff.re" target="_blank">ziffre</a> Studien mit Städten, Gemeinden oder Kantonen, Instituten oder Think-tanks. Zudem erhebt [](https://www.ziffre.ch)ziffre den tatsächlichen Wohnbedarf nach Altersgruppen.

Link zum <a href="https://www.ziffre.ch" target="_blank">Tool</a>

Link zum <a href="https://www.demografik.org/Report_Sample.pdf" target="_blank">Beispielreport</a>

ziffre – quantifiziert das demografische Risiko bei Immobilien

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