## Der demografische Wandel

Immobilien kommen typischerweise auf den Markt, wenn sie vererbt werden oder wenn sich Eigentümer im Alter verkleinern wollen oder sogar in ein Altersheim gehen. Mit dem Eintritt der geburtenstarken Babyboomer Generation in die Pensionierung werden viele Immobilien auf den Markt kommen.

Das Durchschnittsalter eines Immobilienkäufers in der Schweiz ist 46. Immobilien werden normalerweise in einer familienbildenden Lebensphase gekauft. Jetzt stehen einer steigenden Anzahl von Personen, die in ein Immobilienverkaufsalter kommen, einer stagnierenden Anzahl von Personen gegenüber, die in eine familienbildende Lebensphase kommen. Die hierdurch auf den Markt kommenden Immobilien werden auch mit einer optimistischen Zuwanderung nicht absorbiert werden.

Demografisches Risiko: Die Zahl der Personen über 80 steigt in den nächsten 20 Jahren um 80%. Die Zahl der Personen im familienbildenden Alter um 5%.

Der Trend zu kleineren Haushalten mit weniger Personen, bspw. Singlehaushalte mit einem oder keinem Kind, steigt ungebrochen. Dies ist zusätzlich ein Grund für eine geringere Nachfrage nach Eigentum.

Die zukünftige Nachfrage nach Wohnraum lässt sich aus den Bevölkerungsszenarien des BFS (Bundesamt für Statistik) und der Altersstruktur berechnen. Eine sinkende Nachfrage nach Wohnraum mindert auch den Wiederverkaufswert einer Immobilie.

«<a href="https://www.ziffre.ch" target="_blank">ziffre</a> quantifiziert das demografische Risiko in allen Schweizer Gemeinden anhand einer prognostizierten Leerstandsziffer»

### Grosse regionale Unterschiede

Gemeinden sind von diesen Trends sehr unterschiedlich betroffen. Nur wer diese Unterschiede bereits heute versteht und korrekt interpretiert, kann optimale Investitionsentscheidungen treffen. <a href="https://www.ziffre.ch" target="_blank">ziffre</a>  hilft Ihnen dabei, diese Trends frühzeitig zu erkennen, zu vergleichen und entsprechend zu handeln.

### Eigene Annahmen

Über eine Vielzahl an Einstellmöglichkeiten lassen sich verschiedene Gemeinden unter individuell spezifizierbaren Annahmen vergleichen. So lässt sich die eigene Expertise in die Prognosen integrieren und ergänzen.

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 Auswirkungen des demografischen Wandels auf den Immobilienmarkt

### Teaser

Die alternde Gesellschaft und die sich verschiebende Altersstruktur haben mannigfaltige Auswirkungen auf die Entwicklung von Wohnformen und die Nachfrage nach Wohnraum. Die sich daraus ergebenden demografischen Risiken sind auch für Immobilieninvestoren relevant. In 10 Buchbeiträgen wird der Einfluss der Demografie auf das Wohnen und den Immobilienmarkt in verschiedenen Regionen der Welt aus unterschiedlichen Perspektiven beleuchtet und diskutiert. Durch eine steigende Lebenserwartung, eine stagnierende Zuwanderung und eine geringere Fertilität hat sich die Altersstruktur weltweit verändert und wird sich weiter verändern. Während sich der ganze Markt nur langsam bewegt, gibt es regional sehr ungleiche Entwicklungen. Es sind weiter größere Veränderungen zwischen den Gemeinden aufgrund der Altersstruktur und der Wanderungssalden zu erwarten, was sich auch anhand der Miet- und Immobilienpreise zeigen wird. Beispiele aus München und Ostdeutschland veranschaulichen diese Entwicklung und ein Exkurs nach Japan zeichnet unsere mögliche Zukunft vor.

Auf verständliche Art und Weise bieten Expertinnen und Experten aus der Wissenschaft und aus der Praxis fokussierte Einblicke in ihre Arbeit, um Erkenntnisse und Zusammenhänge zwischen der Demografie und Immobilien zu diskutieren und um ihre jeweiligen Blickwinkel und Kompetenzen zu vermitteln. 

### Artikel

• Vorwort; Dr. Hans Groth

• Wohnungsangebot durch Investorendruck; Prof. Dr. Michael Trübenstein, Dr. Matthias Aepli

• Aufbruch in die nächste Zukunft; Dr. Daniel Dettling

• Das demografische Risiko von Immobilieninvestitionen; Dr. Manuel Buchmann, Tobias Christ

• Die Schweiz ist Weltmeisterin; Hendrik Budliger

• Leben und Wohnen im Alter in der Schweiz - Herausforderungen und Stossrichtungen; David B. Fässler

• Wohneigentum im Alter; Prof. Dr. Yvonne Seiler Zimmermann, Prof. Dr. Gabrielle Wanzenried

• Entstehung und Wirkungen innerstädtischer Disparitäten im Spiegel einer neuen empirischen Beobachtungsbasis; Timo Heyn, Marco Schmandt

• Entwicklung der Einpersonenhaushalte in München; Sabine Ruhnke

• Auswirkungen des demografischen Wandels auf die Wohnungsmärkte: Das Beispiel Ostdeutschland; Prof. Dr. Joachim Ragnitz

• Demografie und Immobilienmarkt am Beispiel Japan; Thomas Signer

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Demografie, Wohnen, Immobilien

## Ausgangslage

Der Fachkräftemangel betrifft nicht nur den Pflegebereich und in die IT-Berufe. Zunehmend bleiben ausgeschriebene Stellen unbesetzt und immer öfter kommt es vor, dass Stelleninserate kaum sich Bewerbende finden. Manchmal sogar keine. Die Demografie hat einen grossen Anteil daran, dass sich der Fachkräftemangel weiter verschräfen wird. Einerseits verlässt in den nächsten Jahren die grosse Generation der Babyboomer den Arbeitsmarkt. Diese Generation kann nicht annähernd durch junge Arbeitnehmer ersetzt werden, die jetzt neu in den Arbeitsmarkt eintreten. Diese Arbeitsmarktschere wird sich in den kommenden Jahren in ganz Europa zunehmend weiter öffnen.

Von der Zuwanderung ist kaum eine Linderung zu erwarten. Typische Zuwanderungsländer (Deutschland, Italien, Spanien, Portugal) haben ein noch grösseres Altersstrukturproblem als die Schweiz. Mit Portugal hat die Schweiz bereits seit 2019 ein negatives Wanderungssaldo. Es wandern mehr Personen aus der Schweiz nach Portugal als aus Portugal in die Schweiz. Hierbei handelt es sich nicht nur um Pensionierte, sondern in der Mehrzahl um junge Familien. Um die eigene Wirtschaft zu stützen werden Ausgewanderte wieder in das Heimatland zurückgelockt, zum Beispiel mit Steuergeschenken. Der Kampf um Arbeitskräfte wird sich weiter internationalisieren, da jedes europäische Land mit den gleichen Problemen kämpft. Ein Abwerben von Arbeitskräften aus dem Ausland wird dadurch zunehmend schwieriger. Durch die Abwanderung vorheriger Generationen fehlt es an jungen Arbeitskräften in Zuwanderungsländern. Die Kinder der Ausgewanderten sind bereits in der Schweiz aufgewachsen und fehlen damit im Zuwanderungsland. Deshalb steigt die Jobsicherheit der Jungen im Zuwanderungsland, weil es zuwenige von ihnen gibt. Und der Anreiz auszuwandern wird für Junge geringer.

### Die Arbeitsmarktschere öffnet sich

Wenn ab 2025 die Zahl der Personen im erwerbstätigen Alter in der Schweiz erstmals sinkt und Europa bereits nächstes Jahr 3 Mio. weniger Personen im erwerbstätigen Alter zählt, wird das Problem auch hier spürbar werden. Die Schere der Personen, die mit 65 Jahren den Arbeitsmarkt verlassen und jenen, die mit 20 Jahren in den Arbeitsmarkt eintreten werden, geht weiter auseinander. Von 2020 bis 2027 wird die Arbeitsmarktschere aufkumuliert über 140'000 Personen betragen, was der Stadt Winterthur entspricht. Bis 2029 sind es bereits über 200'000, der Grösse von Genf (Quelle: Bundesamt für Statistik - Referenzszenario Bevölkerungsfortschreibung).

Vergleicht man die im Titelbild stehende Grafik, sieht man wie die Arbeitsmarktschere in diesem Jahrzent am Beispiel der Entwicklung der 20-jährigen und 65-jährigen auseinandergeht.

Selbst wenn sich die Schere ab dem Jahr 2029 wieder zu schliessen beginnt, so sind es dennoch weiterhin jedes Jahr mehr Personen die den Arbeitsmarkt verlassen, als neu hinzu kommen. Das heisst der Arbeitsmarkt wird sich weiter verkleinern.

### **Der Fachkräftemangel diktiert das Unternehmenswachstum**

In den Geschäftsleitungen ist das Thema noch nicht angekommen. Fachkräftemangel wird als Personalproblem abgetan und wenn eine Stelle nicht schnell besetzt werden kann, muss man halt mehr Inserate schalten. Die Geschäftsleitung wird erst dann erreicht, wenn aufgezeigt werden kann, wie sich der Fachkräftemangel auf die Geschäftsentwicklung des Unternehmens sich auswirken wird. Anbei ein Beispiel zur Veranschaulichung:

Eine KMU erzielt 2022 einen Umsatz von 100 Mio. CHF. Der Businessplan sieht vor, dass in 10 Jahren eine Umsatzsteigerung von 50% angepeilt wird, also pro Jahr ein Wachstum von rund 5%. Durch Effizienzgewinne soll dies mit einer Erhöhung der Belegschaft um 200 Personen, also einem Personalzuwachs um 1/3 erreicht werden.

<a href="https://beratung.demografik.org/personalprognose" target="_blank">

![](/personalplan-soll_klein.png)

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Doch ist dieser Plan im Hinblick auf den Fachkräftemangel realistisch? Aufgrund der Altersstruktur ist in den nächsten 10 Jahren mit 150 Pensionierungen und Frühpensionierungen zu rechnen. Hinzu kommt die Fluktuation. Es müssen also nicht nur 200 Personen eingestellt werden, um das Wachstum zu ermöglichen, sondern nochmals 200 zusätzlich, um die Abgänge zu kompensieren. Ingsgesamt muss die Firma, um die Wachstumsziele zu erreichen, 400 Personen in den nächsten 10 Jahren einstellen. Wie oben aufgeführt, wird der Arbeitsmarkt dies nicht hergeben können. Zudem werden die konkurrierenden Firmen vor dem gleichen Problem stehen und sich gegenseitig Arbeitskräfte abwerben.

Die Altersstruktur der Schweizer KMUs ist bereits in Schieflage. Das Durchsnittsalter beträgt 55 Jahre. Die Babyboomer Generation stellt nicht nur die grösste Generation im Unternehmen, sondern auch jene mit am meisten Arbeitserfahrung. Dabei ist sie auch typischerweise stark präsent in Leitfunktionen aufzufinden. In den nächsten Jahren werden nicht nur viele Angestellte in Rente gehen, sondern unter ihnen auch überproportional viele in Leitungspositionen, sowie ihre Stellvertretungen. 

Realistischer ist, dass in den nächsten 10 Jahren 250 Personen eingestellt werden können. Das Wachstum wird also durch den Fachkräftemangel und die Effizienzsteigerungen des Unternehmens begrenzt. Dann sieht der angepasste realistische Plan wie folgt aus:

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![](/personalplan-ist_klein.png)

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Weil der sich weiter verschäfende Fachkräftemangel eine direkte Auswirkung auf den Geschäftsverlauf hat, ist das Thema ein Geschäftsleitungsthema. Es gibt Massnahmen, um das Problem möglichst früh zu verstehen, zu quantifizieren und darauf zu reagieren. Weil alle Arbeitgeber dasselbe Problem haben oder noch bekommen werden, ist ein demografisches Verständnis und eine realistische Geschäftsplanung unabdingbar. Hinzu kommt der Absatzmarkt. Der demografische Wandel wird sich nicht nur auf dem Arbeitsmarkt bemerkbar machen, sondern auch auf dem Absatzmarkt. Wenn es weniger Arbeitskräfte gibt, werden auch die Ausgaben und somit die Nachfrage zurück gehen. Dies wird unterschiedliche Industrien verschieden hart treffen.

### **Massnahmen um dem Fachkräftemangel entgegenzuwirken**

Wie kann sich eine Firma positionieren, um möglichst wenig vom Fachkräftemangel betroffen zu sein?

a) Produktivitätssteigerung durch Digitalisierung und Automatisierung: Da der Fachkräftemangel unausweichlich ist, sind Investitionen in Digitalisierung und Automatisierung unabdingbar, damit die fehlenden Arbeitskräfte substituiert werden können. 

b) Mit den Babyboomern geht die grösste Generation in den nächsten Jahren in Rente. Viele können sich vorstellen weiterhin zu einem reduzierten Pensum, sowie mit weniger Verantwortung weiterzuarbeiten. Mit einer guten Integration in Teams und Projekte kann weiterhin von ihrer Erfahrung profitiert werden. Neben dem finanziellen Anreiz ist bei vielen das Gefühl noch gebraucht zu werden wichtiger. Mit einer Beschäftigung über das Renteneintrittsalter hinaus kann das Problem des Fachkräftemangels nicht gelöst werden, aber es kann ein paar Jahre hinausgezögert werden und den Effekt damit abschwächen.

c) Wie in Abbildung 1 gezeigt wurde, kommen auf 4 Personen die das Erwerbstätigenalter verlassen, nur 3 Jüngere die eintreten nach. Es ist also unabdingbar ein attraktives Unternehmen zu sein und Ausbildungsplätze anzubieten. Leider mangelt es in vielen Branchen an Ausbildungsplätzen, da die Ausbildung von jungen Personal als zu teuer und aufwendig empfunden wird . Stattdessen setzt man darauf das ausgebildete Personal später von anderen Firmen abzuwerben. Diese Einstellung verschäft den Fachkräftemangel zusätzlich. Ziel muss sein, das eigene Personal so auszubilden und zu fördern, dass sie die Kompetenzen haben, die das Unternehmen braucht.

d) Der Konkurrenzkampf am Arbeitsmarkt um Fachkräfte wird sich weiter anheizen. Umso wichtiger ist es, sich als interessanter Arbeitgeber mit Karrieremöglichkeiten, Weiterbildungen, flexiblen Arbeitsbedingungen, um auf verschiedene Bedürfnisse eingehen zu können, zu positionieren. Während sich die Arbeitgeber stark darauf fokussiert haben, junge Mitarbeitende zu gewinnen, werden auch Mitarbeitende über 50 wieder mehr Wertschätzung erfahren müssen. Weil sie gebraucht werden und weil erkannt wird, dass sie durchschnittlich mehr Jahre im Unternehmen bleiben. Deshalb kann es sich für ein Unternehmen auch mehr lohnen in diese Generation zu investieren, weil jüngere Angestellte tendenziell eine höhre Fluktuation aufweisen. Die Kunst wird es sein, aus älteren Angestellte jüngere zu machen. Soll heissen, jene Eigenschaften, die man jüngeren Mitarbeitenden zuschreibt, wie IT-Affinität, Flexibilität und Innovation, älteren Mitarbeitenden durch Trainings und eine unterstützende Firmenkultur zu vermitteln.

e) Aber auch die Umsatzplanung muss überdacht werden. Einerseits wird der mögliche Output durch die Anzahl der Angestellten limitiert und ist somit abhängig vom demografischen Wandel, sowie dem resultierenden Fachkräftemangel. Andererseits kann sich je nach Geschäftsmodell auch die Nachfrage aufgrund der Altersstruktur der Kunden verändern. Beide Überlegungen müssen in die Finanzplanung mit einfliessen.

Link zum <a href="https://beratung.demografik.org/personalprognose" target="_blank">Personalprognosetool</a>

Link zur <a href="https://beratung.demografik.org" target="_blank">Altersstrukturanalyse</a>

Der Fachkräftemangel ist ein Geschäftsleitungsthema

Die grösste Stadt Baden-Württembergs ist die Landeshauptstadt Stuttgart mit 630'000 Einwohner\*innen. Darauf folgen die beiden Städte Mannheim (etwa 309.700 Einwohner\*innen) und Karlsruhe (rund 308.400 Einwohner*innen). Insgesamt haben neun Städte mehr als 100.000 Einwohner und sind somit Großstädte. Des Weiteren bestehen in Baden-Württemberg zwei unbewohnte gemeindefreie Gebiete, der „Gutsbezirk Münsingen“ im Landkreis Reutlingen sowie der „Gemeindefreie Grundbesitz“ Rheinau im Ortenaukreis.

**Wichtigste Erkenntnisse:**

•  Der Altersquotient erhöht sich in fast allen Gemeinden, am wenigsten wächst er in den typischen     Universitätsstädten: Tübingen, Heidelberg, Freiburg und Stuttgart. 

• Baden-Baden ist die älteste Stadt mit über 50'000 Einwohnern. 

• Der Altersquotient erhöht sich stärker im Rheintal, um Konstanz am Bodensee und im Rems-Murr Kreis. 

• Seniorenquotient steigt ab 2035 stark an.

• Der Jugendquotient ist in den Städten tiefer als auf dem Land. 

• Abhängigkeitsquotient steigt in den nächsten 20 Jahren um rund 50% .

• Der Käuferanteil geht in 62.8% aller Gemeinden in Baden-Württemberg zurück.

**Begriffe:**

Altersquotient: über 65–Jährige im Vergleich zu 20-64–Jährigen. 

Seniorenquotient: über 80–Jährige im Vergleich zu 20-64–Jährigen 

Jugendquotient: 0–19-Jährige im Vergleich zu 20-64–Jährigen 

Abhängigkeitsquotient: 0–19 und über 65–Jährige im Vergleich zu 20-65–Jährigen

### Altersquotient

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![Altersquotient](/altersquotient.gif)

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Obenstehende Grafik zeigt den Altersquotienten der Baden-Württembergischen Gemeinden in den Jahren 2020 (x-Achse) und 2040 (y-Achse) in einem Scatterplot. Die drei schwarz gestrichelten Linien zeigen dabei eine Halbierung und Verdopplung sowie die mittlere Linie ein Gleichbleiben des Altersquotienten. Die Gemeinden sind dabei nach ihrer jeweiligen Grösse eingefärbt. 

Beinahe alle Gemeinden in Baden-Württemberg werden in den kommenden Jahren älter. Durchschnittlich weisen die Gemeinden einen rund anderthalb-fach höheren Altersquotienten auf. Auffallend sind die roten Punkte im unteren Teil der Grafik mit einem deutlich tieferen Altersquotient. Sie sind allesamt Universitätsstädte, wodurch sich der erhöhte Anteil an jüngeren Menschen erklären könnte. Die mit Abstand älteste Stadt ist Baden-Baden mit einem Altersquotient von beinahe 60%. Ansonsten stechen nur wenige kleinere Gemeinden in der Grafik heraus. 

Auf der Karte sieht das Ganze folgendermassen aus:

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![Altersquotient Karte](/altersquotient_2040.png)

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Hier ist der Altersquotient für 2030 dargestellt. Je rötlicher eine Gemeinde eingefärbt ist, desto höher ist deren Altersquotient. Direkt ins Auge fallen die paar grossen blauen Gemeinden, welche schön verteilt auf der Karte liegen. Es sind dies, die bereits oben erwähnten Universitätsstädte, welche deutlich jünger bleiben. Versucht man einige besondere Regionen zu lokalisieren, so lässt sich deutlich ein dunkelrötliches «Band» im Rheintal von Basel bis Karlsruhe erkennen. Ein weiteres älteres Gebiet lässt sich ganz im Norden Baden-Württembergs erkennen. Ebenfalls leicht erhöht ist der Altersquotient im Rems-Murr Kreis. Sehr lokal auffällig sind auch die Seegemeinden rund um Konstanz, welche auch einen sehr hohen Altersquotienten aufweisen.

### Seniorenquotient

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![Seniorenquotient](/seniorenquotient_bw.gif)

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Beim Seniorenquotient sieht die Situation sehr ähnlich aus wie beim Altersquotient. In den nächsten zwanzig Jahren steigt der Quotient ebenfalls um rund 50%. Genau wie beim Altersquotienten sind auch hier die Universitätsstädte am jüngsten und die älteste Stadt ist Baden-Baden. Anders ist jedoch der Zeitpunkt, wann diese Alterung der Bevölkerung eintrifft, was natürlich auf die Definition der beiden Quotienten zurückzuführen ist.

Hier ist bis im Jahr 2030 der Durchschnitt der Seniorenquotienten immer noch ungefähr auf demselben Niveau wie es 2020 war. Doch während der Altersquotient ca. um 2035 beginnt zu stagnieren fängt der Seniorenquotient erst dann stark zuzunehmen. 

Geografisch sieht der Seniorenquotient um 2030 sehr ähnlich aus wie der Altersquotient.

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![Seniorenquotient Karte](/seniorenquotient_2030.png)

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Die Gemeinden mit vergleichsweise mehr älteren Personen liegen hier ebenfalls im Rheintal, im Norden Baden-Württembergs, im Rems-Murr Kreis und um den Bodensee

### Jugendquotient

Der Jugendquotient unterscheidet sich hingegen wesentlich von Alters- und Seniorenquotient.

<a href="https://germanys-future.herokuapp.com/animation" target="_blank">

![Jugendquotient](/jugendquotient.gif)

</a>

Durchschnittlich gibt es auch eine Erhöhung des Jugendquotienten, jedoch schrumpfen bis 2040 ein paar Gemeinden mehr. Dasselbe Bild lässt sich bei den Universitätsstädten erkennen, ihre Altersquotienten sind bereits tief und wachsen auch nicht stark in den nächsten zwanzig Jahren. Spannend ist die gut ersichtliche Nivellierung aller anderen Gemeinden Baden-Württembergs. Der Grossteil der Gemeinden hat 2040 einen Jugendquotient zwischen 35 und 40%.

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![Jugendquotient Karte](/jugendquotient_2040.png)

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Geografisch lassen sich bezüglich dem Jugendquotienten kaum Cluster ausmachen. Es sind einzig wieder die Universitätsstädte, die mit einem niedrigen Jugendquotienten herausstechen. Einerseits weil Studenten in der Regel noch keine Kinder haben und andererseits, weil Familien mit Kindern eher dazu tendieren aus der Stadt wegzuziehen. Ansonsten fällt noch die Region Südschwarzwald mit einem leicht höheren Jugendquotienten auf.

### Abhängigkeitsquotient

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![Abhängigkeitsquotient](/abhängigkeitsquotient.gif)

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Der Abhängigkeitsquotient nimmt in den nächsten 20 Jahren deutlich zu und steigt um rund 50% an. Auffallend sind auch hier die Universitätsstädte, die einen deutlich tieferen Abhängigkeitsquotienten aufweisen. Allgemein sind die Abhängigkeitsquotienten in Städten tendenziell tiefer.

### Käuferanteil

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![Käuferanteil](/käuferanteil.gif)

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Der Käuferanteil beschreibt den Anteil der Bevölkerung einer Gemeinde im typischen Hauskaufalter. Dieser Anteil zeigt eine ähnliche Entwicklung wie der Jugendquotient. Er wird sich in den nächsten zwanzig Jahren in den meisten Gemeinden zwischen 22% und 26% einpendeln. Hier weisen jedoch die Universitätsstädte einen höheren Wert auf als der Durchschnitt der Gemeinden. Ebenfalls ist eine leichte Tendenz eines höheren Käuferquotienten in grösseren Gemeinden. Lediglich auf die Städte mit über 50'000 Einwohnern fokussierend lässt sich eine leichte Abwärtstendenz erkennen, bis auf Konstanz sinken alle Städte ab. Auffallend ist auch, dass hier die oben erwähnte Nivellierung nicht stattfindet. Den mit Abstand höchsten Käuferanteil in Baden-Württemberg hat Stuttgart.

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![Käuferanteil Karte 2020](/käuferanteil_2020.png)

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Im Jahr 2020 fallen in der Karte ähnliche Gebiete wie beim Altersquotienten auf. Niedrige Käuferquotienten sind auch hier im Rheintal, bei Konstanz und nördlich davon, östlich von Stuttgart sowie der Norden Baden-Württembergs. Hohe Käuferanteile sind in den Universitätsstädten und zumeist in den umliegenden Gebieten anzutreffen.

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![Käuferanteil Karte 2040](/käuferanteil_2040.png)

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2040 nach der bereits oben erwähnten Nivellierung sind die oben aufgefallenen Gebiete nicht mehr erkennbar. Einzig die Universitätsstädte stechen noch mit einem hohen Käuferanteil heraus.

Link zum <a href="https://germanys-future.herokuapp.com/map" target="_blank">Tool</a>

Die Zukunft von Baden-Württemberg

Der Wert einer Immobilie wird durch viele Faktoren bestimmt. Zu den wichtigsten gehören die Zinsen, die Konjunktur, Zustand und Lage der Immobilie aber auch die Nachfrage nach Wohnraum. Während es sehr schwierig ist, die zukünftige Entwicklung der Zinsen oder der Konjunktur vorherzusagen, ist es bei der Nachfrage nach Wohnraum mithilfe der demografischen Entwicklung einfacher. Denn von allen Methoden, Aussagen über die Zukunft zu treffen, bietet die Demografie die exakteste. 

Gemäss aller <a href="https://www.bfs.admin.ch/bfs/de/home/statistiken/bevoelkerung/zukuenftige-entwicklung/schweiz-szenarien.html" target="_blank"> drei Szenarien der Bevölkerungsentwicklung des Bundesamts für Statistik (BFS)</a> nehmen sowohl die Geburtenüberschüsse und die Wanderungssalden, gemessen an der Bevölkerungszahl ab und die Geburtenüberschüsse drehen im Referenzszenario im Jahr 2058 in eine Übersterblichkeit, bzw. bereits 2035 im tiefen Szenario, was zu einem Bevölkerungsrückgang ab 2052 führen würde. 

Die Nachfrage nach Wohnraum wird aber nicht nur durch das Bevölkerungswachstum getrieben, sondern auch durch die Zusammensetzung der Bevölkerung, insbesondere durch die Altersstruktur, den Ausländeranteil und durch die Formen des Zusammenlebens. So bewohnen ältere Personen eher mehr Wohnraum als jüngere, Ausländer leben in eher grösseren Familien und Zuzüger von ausserhalb des Kantons ziehen eher in günstige, verkehrstechnisch gut erschlossene Gemeinden, während Zuzüger innerhalb des Kantons in die schöner gelegenen Gemeinden ziehen, trotz höherer Wohnkosten. 

Mit den [](https://www.bfs.admin.ch/bfs/de/home/statistiken/bevoelkerung/zukuenftige-entwicklung/schweiz-szenarien.html)<a href="https://www.bfs.admin.ch/bfs/de/home/statistiken/bevoelkerung/zukuenftige-entwicklung/schweiz-szenarien.html" target="_blank">Bevölkerungszenarien des BFS</a> und dem Verständnis über die Wohnraumnachfrage nach Altersgruppen und anderen demografischen Merkmalen, kann die Leerwohnungsziffer pro Gemeinde bis 2050 vorausberechnet werden. Gemäss BFS betrug die Leerwohnungsziffer 2020 der Schweiz 1.72%. Ausgehend vom BFS Referenzszenario der Bevölkerungsentwicklung und einer stetigen Bautätigkeit, wird sie in 2030 7% betragen. 

Die Entwicklung der Leerwohnungsziffer in den einzelnen Gemeinden im Kanton Zürich wird getrieben durch die Altersstruktur und durch Zuzüge, bzw. Wegzüge. In Gemeinden mit vielen alten Personen wird die Leerwohnungsziffer stärker steigen, während die Stadt Zürich und die Gemeinden am linken Zürichseeufer jünger sind und eine höhere Zuwanderung aus dem Ausland erfahren, weshalb dort die Leerwohnungsziffern tief bleiben.

![](/lwz_zürich.png "Leerwohnungsziffer Kanton Zürich 2030")

Dabei beschreibt die Leerwohnungsziffer die prognostizierte Nachfrage nach Wohnraum im Vergleich zu anderen Gemeinden, die zu einem Preisdruck führt oder mit einem attraktiveren Angebot an Infrastruktur, Arbeitsplätzen, attraktiven Steuern kompensiert werden muss. Doch Gemeinden dürfen nicht isoliert betrachtet werden und steigender Preisdruck durch erhöhte Leerwohnungsziffern werden auch einen Einfluss auf die Nachbargemeinden haben. Die Granularität der Daten erlaubt nicht nur eine differenzierte Betrachtung der Gemeinden, sondern auch der Wohnungsgrössen. So können die Leerwohnungsziffern von verschiedenen Wohnungsgrössen und deren zukünftige Entwicklungen isoliert betrachtet werden. Gerade für Investoren ist diese Nachfragesicht nach Wohnraum interessant, wenn es darum geht, verschiedene Renditeimmobilien oder Eigenheime miteinander zu vergleichen, bzgl. zu erwartenden Leerständen und Marktentwicklung beim Wiederverkauf. Nicht zuletzt für Banken ist diese Information relevant, bei der Vergabe von Hypotheken. Während es im Immobilienmarkt zahlreiche Tools gibt, um Bewertungen anzustellen, so basieren diese alle auf aktuelle oder vergangenheitsbezogene Daten. Eine Betrachtung der prognostizierten Leerstände aufgrund der Bevölkerungsszenarien des BFS ist neu. Dies soll die bestehenden Tools und Methoden nicht ersetzen, sondern ergänzen.

Link zum <a href="https://www.ziff.re" target="_blank">Tool</a>

Link zum <a href="https://www.demografik.org/Report_Sample.pdf" target="_blank">Beispielreport</a>

Einfluss der Demografie auf die Leerstände

In den nächsten 20 Jahren werden in der Schweiz aufgrund der grossen Babyboomer-Jahrgänge sehr viele Rentner und Senioren dazu kommen. Über die ganze Schweiz betrachtend lässt sich dieser klare Trend feststellen. Jedoch gibt es beträchtliche Unterschiede, wenn einzelne Gemeinden miteinander verglichen werden. Diese Unterschiede werden in der folgenden Grafik aufgezeigt. Abbildung 1 zeigt einen Scatterplot mit den Seniorenquotienten für jede Schweizer Gemeinde im Jahr 2020 auf der x-Achse und im Jahr 2040 auf der y-Achse. Dabei wurden die Gemeinden in unterschiedliche Grössenklassen aufgeteilt. Die schwarz gestrichelte Linie im 45 Grad Winkel zeigt einen gleichbleibenden Quotienten. Die oberhalb liegenden Gemeinden weisen daher einen steigenden Quotienten auf und die darunter liegenden einen sinkenden. Die steilere Linie definiert eine Verdoppelung des Seniorenquotienten: In Gemeinden, die über dieser Linie liegen, ist der Seniorenquotient im Jahr 2040 mehr als doppelt so hoch wie heute. Der Seniorenquotient ist definiert als die über 80-Jährigen dividiert durch die 20-65-Jährigen.

![Seniorenquotient in allen Schweizer Gemeinden im Jahr 2020 und im Jahr 2040. Quelle: BFS und eigene Berechnungen.](/bild_2022-05-09_163535760.png "Seniorenquotient in allen Schweizer Gemeinden im Jahr 2020 und im Jahr 2040")

Es lässt sich bei den allermeisten Gemeinden eine deutliche Vergrösserung des Quotienten feststellen. In 1’410 Gemeinden (65% aller Gemeinden) findet mindestens eine Verdoppelung statt, in 419 Gemeinden (19%) sogar eine Verdreifachung des Seniorenquotienten. Nur in 26 Gemeinden (1%) wird im Jahr 2040 ein tieferer Seniorenquotient erwartet als im Jahr 2020. Tendenziell lässt sich erkennen, dass die Grossstädte eher unter dem Durchschnitt liegen. Jedoch verhalten sich die Gemeinden sehr unterschiedlich. Die einzige Stadt mit über 20'000 Einwohnern, welche 2040 jünger ist als 2020, ist Montreux (hellrot markiert). Eine andere spannende Erkenntnis ist, dass die Tessiner Städte, verglichen mit den anderen Grossstädten, bereits alte Montreux Lugano Zürich Dietikon Uster Bellinzona, Chur, Thun Bevölkerungen aufweisen (Lugano ist in dunkelrot markiert), die aber bis 2040 noch älter wird. Ebenfalls alte Bevölkerungen weisen die Voralpenstädte Thun und Chur auf (sie liegen in der Grafik in hellrot oberhalb von Lugano gemeinsam mit Bellinzona). Die grösste Stadt der Schweiz Zürich (dunkelrot markiert) ist im Jahr 2020 sehr jung. Dies verändert sich auch bis 2040 kaum. Ein interessantes Beispiel sind zwei Gemeinden im Raum Zürich. Diese sind Uster und Dietikon, welche aufgrund ihrer Lage und Bevölkerungsgrösse sehr ähnlich sind. Sie sind beide grosse Vororte von Zürich mit rund 30'000 Einwohnern. Beim Vergleichen der Altersstruktur der beiden Gemeinden wird jedoch augenscheinlich, dass Uster eine deutlich ältere Bevölkerung hat. Zudem lässt sich erkennen, dass der Seniorenquotient von Uster mit 8% im Jahr 2020 noch nicht besonders hoch, steigt jedoch in den 20 Jahren stark auf 15% an. Daraus lässt sich schliessen, dass in Uster aktuell viele Menschen in einem Alter zwischen 65 und 80 leben. In Dietikon hingegen steigt der Seniorenquotient lediglich von 7% auf 9% an. Diese strukturellen Unterschiede der Gemeinden haben auch signifikante Auswirkungen auf prognostizierte Leerwohnungsziffern. Eine Prognose der Leerwohnungsziffer für die Gemeinde Uster auf Basis des «tiefen» Bevölkerungsszenarios beträgt für das Jahr 2040 24.8%, während für die Gemeinde Dietikon 0.0% prognostiziert wird ([](www.ziffre.ch)<a href="https://www.ziff.re" target="_blank">ziffre</a>). Diese beträchtlichen und nicht immer offensichtlichen Unterschiede der einzelnen Gemeinden zeigen die starke Relevanz auf, einzelne Gemeinden separat in ihrer Altersstruktur zu betrachten. Folgender Scatterplot zeigt den Anteil an Personen im Arbeitenden Alter also 20-64-Jährigen an der Gesamtbevölkerung. Die Punkte stellen dabei jeweils eine Schweizer Gemeinde dar und deren Farbe repräsentiert die Grösse der Gemeinde. Die schwarz gestrichelte Linie zeigt den Gleichbleibenden Quotienten auf.

![Anteil der erwerbsfähigen Bevölkerung an der Gesamtbevölkerung in allen Schweizer Gemeinden im Jahr 2020 und im Jahr 2040. Quelle: BFS und eigene Berechnungen.](/scatterarb.jpg "Anteil der erwerbsfähigen Bevölkerung in allen Schweizer Gemeinden im Jahr 2020 und im Jahr 2040.")

Es fällt auf, dass beinahe alle Punkte der Gemeinden unterhalb der schwarzen Linie liegen. Dies zeigt, dass viele Gemeinden 2040 weniger und oftmals sogar deutlich weniger Personen im Arbeitsfähigen Alter haben werden, im Vergleich mit der Gesamtbevölkerung. Daher wird die allgemeine Bevölkerung von immer weniger Menschen abhängig. Diese Beispiele zeigen, dass sich sowohl die Altersstruktur heute als auch deren Veränderung in den kommenden 20 Jahren innerhalb der Schweiz stark unterscheiden. Dabei ist einerseits ein deutlicher Unterschied zwischen ländlichen und städtischen, grossen und kleinen Gemeinden ersichtlich. Dies ist nicht überraschend. Aber auch auf den ersten Blick vergleichbare Gemeinden aus derselben Region – hier illustriert durch Dietikon und Uster – können sich bezüglich ihrer Demografie stark unterscheiden. Dabei kratzt die hier präsentierte Analyse nur an der Oberfläche. Es existieren unzählige weitere solche Beispiele. Um informierte Investitionsentscheidungen am Immobilienmarkt treffen zu können, ist es daher unerlässlich die demografischen Risiken eines Immobilienportfolios und einer Immobilieninvestition zu verstehen und strukturiert zu analysieren. 

Link zu <a href="https://daten.demografik.org/scatter" target="_blank">interaktiven Grafiken</a>

Regionale demografische Unterschiede

Die wichtigsten Ergebnisse wurden in der weltweiten Presse publiziert. Hier die Zusammenfassung:

•  Die Weltbevölkerung wird im November 2022 8 Milliarden erreichen. 

•  9 Milliarden werden im Jahr 2038 erreicht, 10 Milliarden im Jahr 2059. Dies ist deutlich später, als in der Revision 2019.

•  Ab dem Jahr 2086 beginnt die Weltbevölkerung zu schrumpfen.

•  Das Wachstum der Weltbevölkerung hat sich deutlich verlangsamt und liegt bereits heute unter 1% pro Jahr.

•  Die Bevölkerung in Europa ist seit 2021 bereits am schrumpfen.

Ein genauerer Blick auf die Prognosen löst bei Demografen aber weitere Fragen aus. Die neuen Prognosen unterscheiden sich deutlich von der letzten Publikation der UNPD im Jahre 2019. Konkret wurden die Prognosen signifikant nach unten korrigiert, das mittlere Szenario des Jahres 2019 prognostizierte noch ein Bevölkerungswachstum bis zum Ende des Jahrhunderts. Eine im Jahr 2020 in der Lancet publizierte Bevölkerungsprognose des IHME hatte unabhängig von der UN Population Division bereits für Gesprächsstoff gesorgt, da auch diese wissenschaftlich fundierte Prognose deutlich tiefere Zahlen prognostizierte als die UNPD. Dies wurde in erster Linie durch andere Annahmen zu Geburtenraten in Afrika begründet. Es wurde argumentiert, dass ein höheres Bildungsniveau von Frauen in Afrika zu einer deutlichen und schnellen Reduktion der Geburtenraten führen wird. Unter diesen Annahmen resultiert ein Bevölkerungsrückgang bereits im Jahr 2060.

Nun stellt sich die Frage, ob die UNPD zu ähnlichen Schlüssen gekommen ist, oder ob die veränderten Prognosen auf aktuellen Entwicklungen seit 2019 beruht. Dazu haben die Analysten von Demografik einen genaueren Blick auf die Daten und die Annahmen die dahinter stecken geworfen.

### Vergleich zwischen den beiden Revisionen

Spannend ist zunächst der direkte Vergleich der prognostizierten Weltbevölkerung im jeweiligen mittleren Szenario. Abbildung 1 stellt die prognostizierte Weltbevölkerung in den beiden Revisionen dar. Es ist offensichtlich, dass das langfristige Bevölkerungswachstum deutlich nach unten korrigiert wurde, aber auch kurzfristig sind bereits leichte unterschiede erkennbar. Eine Analyse der Einflussfaktoren zeigt dafür die folgenden Gründe:

•  Die gesamte Fertilität der Weltbevölkerung wurde langfristig um ca. 0.1 reduziert, von 2,2 auf 2,1.

•  Im Zeitraum bis 2035 wurden die erwarteten Geburtenraten einiger asiatischer und nordamerikanischer Länder deutlich reduziert. Bemerkenswert ist v.a. die Reduktion der erwarteten Geburtenrate in China von durchschnittlich 1,7 Kindern pro Frau auf weniger als 1,3.

•  Diese Reduktion der Geburtenraten in einigen Ländern wird aber vollständig von einer erhöhten Geburtenrate in afrikanischen Ländern, Indien sowie Afghanistan kompensiert.

•  Dies führt auch dazu, dass Indien China als bevölkerungsreichstes Land der Welt bereits früher überholen wird als noch vor drei Jahren erwartet: bereits nächstes Jahr wird Indien das bevölkerungsreichste Land der Welt sein (im Gegensatz zum ursprünglich prognostizierten Jahr 2027). Dies ist in Abbildung 3 dargestellt.

•  Chinesische Frauen haben aktuell im Durchschnitt 1,17 Kinder. Das ist deutlich tiefer als zu Zeiten der Ein-Kind-Politik, die im Jahr 2016 beendet wurde!

•  Langfristig wurden besonders die erwarteten Geburtenraten der grossen afrikanischen Länder deutlich reduziert. Aber auch die Prognosen für Europa, die USA und grosse Teile Asiens fallen pessimistischer aus.   

![](https://www.demografik.org/china_india.jpg?nf_resize=fit&w=300 "Abbildung 2: Prognostizierte Bevölkerungsentwicklung in China & Indien, UN Population Prospects, Revisions 2019 und 2022.")

Der zweite Einflussfaktor für die Bevölkerungsprognosen ist die Lebenserwartung. Auch hier gibt es Änderungen zur letzten Revision.

•  In ausnahmslos allen Ländern wird ein stetiger Anstieg der Lebenserwartung prognostiziert (trotz aktuell gegenläufigen Entwicklungen in bspw. Mexiko oder den USA). Dies war auch in der letzten Revision der Fall.

•  In den grossen asiatischen Ländern  sowie den USA wurde der erwartete Anstieg der Lebenserwartung erhöht.

•  In vielen Entwicklungsländern, insbesondere in Afrika aber auch in Asien, wurde der Anstieg der Lebenserwartung deutlich reduziert

•  Auch in einigen europäischen Ländern wird nun ein langsamerer Anstieg der Lebenserwartung prognostiziert (u.a. in Moldawien, Polen, Island, Griechenland, Niederlande, Portugal).

•  Insgesamt fallen die Adjustierungen der Lebenserwartung aber deutlich kleiner aus als diejenigen der Fertilität.

### Folgen für die Bevölkerungsentwicklung der Kontinente

![](/facet_plot.jpg "Abbildung 3: Prognostizierte Bevölkerungsentwicklung nach Kontinent, UN Population Prospects, Revisions 2019 und 2022.")

Abbildung 3 zeigt die prognostizierten Bevölkerungsentwicklungen pro Kontinent für beide Revisionen. Nicht nur in Afrika, sondern in allen Kontinenten wird eine tiefere Bevölkerung prognostiziert als in der 2019 Revision angenommen wurde. Lediglich in Asien ist fast keine Änderung ersichtlich. Hier kompensieren sich die gegenläufigen Entwicklungen in China und Indien. Erschreckend ist der Bevölkerungsrückgang in Europa. Für einige Osteuropäische Länder (Bulgarien, Lettland, Litauen, Serbien und Ukraine) wird ein Bevölkerungsrückgang von über 20% bis 2050 erwartet. Aber auch grosse Nationen wie Deutschland, Italien und Spanien sind bereits am Schrumpfen. Die Prognosen für Nordamerika wurden ebenfalls deutlich nach unten revidiert. Im Jahr 2100 beträgt die Differenz zwischen den beiden Revisionen in Europa 42 Millionen Personen und in Nordamerika 43 Millionen. Weltweit werden gemäss der neuen Revision im Jahr 2100 mehr als eine halbe Milliarde weniger Menschen leben, als noch 2019 angenommen wurde.    

### Fazit

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass sich die UNPD-Prognosen in einigen Punkten denjenigen des IHME annähern, insbesondere bei den Prognosen der Fertilität in Afrika. Stärker fallen aber die speziellen Entwicklungen der letzten drei Jahre ins Gewicht. Insbesondere die drastische Reduktion der Geburtenrate in China dürfte dramatische Konsequenzen für die chinesische Wirtschaft und Gesellschaft haben. Es stellt sich die Frage, welcher Anteil der Entwicklungen seit 2019 der COVID-19 Pandemie zuzuschreiben ist, und inwiefern sich diese Trends fortsetzen oder umkehren werden. Trotz der Anpassungen der Fertilität bleibt es deutlich, dass Afrika und Indien die neuen Bevölkerungszentren der Welt werden. Der Bevölkerungsrückgang in Europa war bereits im Jahr 2019 erschreckend und beschleunigt sich mit der neuen Revision.

UN Bevölkerungsprognosen Revision 2022

The changing of the working age population is shown below from 1950 to 2100. The development of the working age population is sorted by countries and continents relative to each other in a sunburst diagram and in absolute numbers by continent in a bar diagram. 

The data from 1950 to 2020 are actual numbers from the UN and from 2021 to 2100 the numbers are from the UN reference scenario.

![](/sunbarworking-age-20-64-.gif)

The growth of Africa is enormous. In 1950 Africa was even smaller than Europe and North America. But already in the beginning of the new century Africa overtakes those two continents and catches up to Asia at the end of the 21. Century. As already mentioned above, the working age population of the world without Africa starts to decline in 2046. In Europe this decline started more than 30 years earlier in 2013. Already in 2023, the European working age population shrinks by 3 million people per year. This is almost equivalent to the number of Berlins inhabitants. 

In Asia, the working age population declines from 2048 with the highest decline in 2082 and almost 15 million less working age people in one year. North- and South America are in a similar range to Asia in terms of time, but of course the maximum value is significantly lower at 0.7 respectively 1.7 million due to the smaller population. The share of Asia is impressive. Asia will account for more than half of the working population until around 2070. In 1996, India and China alone provided astonishing 40% of the worldwide working age population. Japan is going through a sharp decline, in 1950 Japan is still in third place in terms of the working age population and will slip down to twelfth place by 2100. 

Looking at the world, it is striking that the strong increase in the working population from the 1970s to about the present day was largely driven by the growth of Asia. In the future, however, Africa will be the driving continent in this regard. From about 2080 the global working population begins to stagnate with a first decrease in 2095. 

Our future depends very much on demographic developments. However, the demographic development of the near future can be predicted well. Influences on the labour market can be derived from this, which means that upcoming crises can be better anticipated. The understanding of the influence of demography on economic developments become more and more relevant on the agenda of decision makers. The <a href="https://www.wdaforum.org/" target="_blank">WDA Forum</a> organizes a <a href="https://www.demografik.org/Programm_Gerzensee.pdf" target="_blank">Workshop</a> at which the interactions between demographics and the financial market are shown and the emerging opportunities and risks are analysed.

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