Demografische Risken für Grossregionen

Die demografische Entwicklung ist einer der zentralen Treiber für die langfristige Stabilität und Dynamik des Schweizer Hypothekarmarkts. Während die Schweiz als Ganzes in den vergangenen Jahren von einem robusten Bevölkerungswachstum und einer hohen Nachfrage nach Wohneigentum profitiert hat, zeichnen sich zunehmend regionale Unterschiede ab, die für Banken, Investoren und Immobilienentwickler an Bedeutung gewinnen. Folgende Faktoren tragen wesentlich dazu bei, dass sich Chancen und Risiken je nach Grossregion stark unterscheiden:

  • die Alterung der Bevölkerung

  • eine nachlassende Zuwanderung

  • die Heterogenität der Wachstumsraten von Hypotheken

In einer gemeinsam mit Moneypark durchgeführten Auswertung, haben wir demografische Risiken für die 7 Schweizer Grossregionen berechnet und mit von Moneypark bereitgestellten Marktdaten verglichen. Die Ergebnisse zeigen, dass es für Marktteilnehmer unerlässlich ist, nicht nur die klassischen Marktdaten, sondern auch die demografischen Risiken differenziert zu betrachten.

Sowohl in Bezug auf das Hypothekarvolumen und -wachstum als auch in Bezug auf das demografische Risiko, berechnet als Kombination aus Prognosen zum Bevölkerungswachstum und zur Altersstruktur bis 2040, sind die Unterschiede zwischen den Grossregionen beträchtlich. Ein besonderes Augenmerk gilt folgenden drei Grossregionen:

Tessin: Wachstum unter und Risiken über dem Markt

Das Tessin weist gemessen am Volumen den kleinsten Hypothekarmarkt und das geringste Wachstum über die letzten zehn Jahre aus. Zudem ist die Belehnung bei Neukäufen mit 66% die tiefste der Schweiz. Die Zurückhaltung der Hypothekaranbieter macht durchaus Sinn, denn das demografische Risiko ist mit 8.0 und das Nachfragerisiko mit 9.2 schweizweit am höchsten.

Espace Mittelland: Eine brisante Mischung

Die Grossregion Espace Mittelland verfügt über einen der grössten Immobilienmärkte der Schweiz. Sie vereint gleich viel Hypovolumen (CHF 243 Mrd.) wie Zürich (CHF 242 Mrd.) und weist mit 78% die schweizweit höchste Belehnung bei Neukäufen auf. Dazu kommt das zweithöchste demografische Risiko von 6.6. «Die Kombination aus grossem Hypothekarmarkt, hoher Verschuldung und erhöhtem demografischem Risiko erweist sich für die Zukunft als brisant. Insbesondere, wenn eine alternde Bevölkerung und ein verlangsamtes Wachstum die Nachfrage künftig dämpfen», so Lukas Vogt, CEO von MoneyPark. Espace Mittelland ist eine sehr grosse und heterogene Grossregion, in der sich urbane Zentren und ländliche Gebiete deutlich unterscheiden. Eine vertiefte Analyse auf Ebene von Arbeitsmarktregionen oder Gemeinden lohnt sich daher besonders, um lokale Chancen und Risiken gezielt zu identifizieren.

Genferseeregion: Schon bald Hypothekarmarkt Nr. 1?

Die Genferseeregion ist die einzige Grossregion, in welcher das Hypothekarvolumen in den letzten 10 Jahren über dem Marktdurchschnitt von 3.0% jährlich gewachsen ist. Mit 42% über zehn Jahre sogar deutlich. Der Hypothekarmarkt weist ein Volumen von CHF 232 Mrd. auf und liegt damit nur rund CHF 10 Mrd. hinter Zürich und dem Espace Mittelland zurück. «Setzt sich das Wachstum im gleichen Umfang fort, würde die Genferseeregion in rund fünf Jahren zum grössten Hypothekarmarkt innerhalb der Schweiz werden. Das demografische Risiko liegt mit 4.2 im unteren Mittelfeld und ein tiefes Nachfragerisiko von 3.9 spricht für eine weiterhin stabile Nachfrage», so Lukas Vogt.

Fazit

Die Verbindung von demografischen Risiken und immobilienwirtschaftlichen Kennzahlen macht deutlich: Regionale Analysen sind für Banken, Investoren und Immobilienentwickler unverzichtbar. Eine differenzierte Betrachtung, wie wir sie anbieten, liefert die Grundlage für fundierte Entscheidungen und nachhaltige Strategien im Schweizer Hypothekarmarkt. Wer die lokalen Trends frühzeitig erkennt, kann Risiken minimieren und Chancen optimal nutzen.

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