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Einfluss der Demografie auf die Leerstände

Das Wachstum der Schweizer Bevölkerung stagniert, zugleich steigt das Durchschnittsalter. Dies hat Auswirkungen auf die Nachfrage nach Wohnraum. In diesem Artikel wird beschrieben, wie sich die Wohnraumnachfrage aufgrund der Bevölkerungsprognose des BFS und den Wohntrends weiter entwickeln wird. Quantifiziert wird dieser Zusammenhang mit der Leerwohnungsziffer.

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Der Wert einer Immobilie wird durch viele Faktoren bestimmt. Zu den wichtigsten gehören die Zinsen, die Konjunktur, Zustand und Lage der Immobilie aber auch die Nachfrage nach Wohnraum. Während es sehr schwierig ist, die zukünftige Entwicklung der Zinsen oder der Konjunktur vorherzusagen, ist es bei der Nachfrage nach Wohnraum mithilfe der demografischen Entwicklung einfacher. Denn von allen Methoden, Aussagen über die Zukunft zu treffen, bietet die Demografie die exakteste.

Gemäss aller drei Szenarien der Bevölkerungsentwicklung des Bundesamts für Statistik (BFS) nehmen sowohl die Geburtenüberschüsse und die Wanderungssalden, gemessen an der Bevölkerungszahl ab und die Geburtenüberschüsse drehen im Referenzszenario im Jahr 2058 in eine Übersterblichkeit, bzw. bereits 2035 im tiefen Szenario, was zu einem Bevölkerungsrückgang ab 2052 führen würde.

Die Nachfrage nach Wohnraum wird aber nicht nur durch das Bevölkerungswachstum getrieben, sondern auch durch die Zusammensetzung der Bevölkerung, insbesondere durch die Altersstruktur, den Ausländeranteil und durch die Formen des Zusammenlebens. So bewohnen ältere Personen eher mehr Wohnraum als jüngere, Ausländer leben in eher grösseren Familien und Zuzüger von ausserhalb des Kantons ziehen eher in günstige, verkehrstechnisch gut erschlossene Gemeinden, während Zuzüger innerhalb des Kantons in die schöner gelegenen Gemeinden ziehen, trotz höherer Wohnkosten.

Mit den Bevölkerungszenarien des BFS und dem Verständnis über die Wohnraumnachfrage nach Altersgruppen und anderen demografischen Merkmalen, kann die Leerwohnungsziffer pro Gemeinde bis 2050 vorausberechnet werden. Gemäss BFS betrug die Leerwohnungsziffer 2020 der Schweiz 1.72%. Ausgehend vom BFS Referenzszenario der Bevölkerungsentwicklung und einer stetigen Bautätigkeit, wird sie in 2030 7% betragen.

Die Entwicklung der Leerwohnungsziffer in den einzelnen Gemeinden im Kanton Zürich wird getrieben durch die Altersstruktur und durch Zuzüge, bzw. Wegzüge. In Gemeinden mit vielen alten Personen wird die Leerwohnungsziffer stärker steigen, während die Stadt Zürich und die Gemeinden am linken Zürichseeufer jünger sind und eine höhere Zuwanderung aus dem Ausland erfahren, weshalb dort die Leerwohnungsziffern tief bleiben.

Dabei beschreibt die Leerwohnungsziffer die prognostizierte Nachfrage nach Wohnraum im Vergleich zu anderen Gemeinden, die zu einem Preisdruck führt oder mit einem attraktiveren Angebot an Infrastruktur, Arbeitsplätzen, attraktiven Steuern kompensiert werden muss. Doch Gemeinden dürfen nicht isoliert betrachtet werden und steigender Preisdruck durch erhöhte Leerwohnungsziffern werden auch einen Einfluss auf die Nachbargemeinden haben. Die Granularität der Daten erlaubt nicht nur eine differenzierte Betrachtung der Gemeinden, sondern auch der Wohnungsgrössen. So können die Leerwohnungsziffern von verschiedenen Wohnungsgrössen und deren zukünftige Entwicklungen isoliert betrachtet werden. Gerade für Investoren ist diese Nachfragesicht nach Wohnraum interessant, wenn es darum geht, verschiedene Renditeimmobilien oder Eigenheime miteinander zu vergleichen, bzgl. zu erwartenden Leerständen und Marktentwicklung beim Wiederverkauf. Nicht zuletzt für Banken ist diese Information relevant, bei der Vergabe von Hypotheken. Während es im Immobilienmarkt zahlreiche Tools gibt, um Bewertungen anzustellen, so basieren diese alle auf aktuelle oder vergangenheitsbezogene Daten. Eine Betrachtung der prognostizierten Leerstände aufgrund der Bevölkerungsszenarien des BFS ist neu. Dies soll die bestehenden Tools und Methoden nicht ersetzen, sondern ergänzen.

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